Bien acheter son terrain à batir

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Bien acheter son terrain à batir

Message par adjmess » 19 Juil 2014 0:34

PRECAUTIONS A PRENDRE LORS DE L’ACHAT D’UN TERRAIN

Ce n’est pas tous les jours qu’on achète un bien immobilier, c’est l’investissement de la vie. Acheter un bien immobilier c’est consentir d’énormes sacrifices et se priver de beaucoup de choses voire hypothéquer tout un avenir.

C’est pour cela que l’investissement immobilier est une opération à prendre très au sérieux et à préparer minutieusement avant de se lancer dans le projet.

C’est encore plus sérieux lorsque vous achetez un terrain sur lequel vous entendez construire votre future maison. Le choix d’un terrain à bâtir est de nos jours assez complexe en l’absence de vrais lotisseurs, les bons terrains sont en général déjà pris et les propriétaires préfèrent ne pas s’encombrer de procédures pour préparer et vendre des terrains prêts à l’emploi, souvent c’est un "lotissement maison" ou un terrain vague qui est proposé sans préparation ni cahier de charges précis.

Cela ne vous décourage pas parce que vous voulez construire votre propre maison, alors pour éviter de vous empêtrer dans des situations inexcitables prenez des précautions avant de vous engager.

Voici quelques conseils, connus, mais dont le rappel n’est jamais de trop.

1/N’achetez que le terrain qui dispose de tous les titres légaux (acte et livret foncier)

2/Assurez vous que le terrain est constructible et qu’il dispose d’un certificat d’urbanisme. Si le propriétaire n’a pas introduit une demande de CU, vous pouvez consulter le POS (plan d’occupation du sol) au niveau du service de l’urbanisme de l’APC territorialement compétente. Vous connaitrez ainsi l’usage auquel est destiné le terrain et les conditions de construction y afférente notamment taux de constructibilité CES (coefficient d’emprise au sol), hauteur (étages) et servitudes de voisinage (retrait par rapport à la route par exemple).

Le bon sens voudrait que l’on recourt à une promesse de vente en y insérant une clause suspensive (délivrance d’un certificat d’urbanisme) pour lever tout doute. Malheureusement les lenteurs administratives et les contraintes bureaucratiques plombent toute démarche préliminaires et découragent tout recours à cette procédure basique sous d’autres cieux.

Le citoyen pourrait consulter le POS (Plan d’occupation des sols) encore faudrait il qu’il puisse y accéder facilement malgré le fait que cet instrument d’urbanisme est sensé être connu, affiché et consultable à tout moment par les administrés.

A l’occasion, il nous parait nécessaire de nous arrêter un peu sur cet instrument d’urbanisme qu’est le POS et que la loi n° 90-29 du 1er décembre relative à l’aménagement de territoire et de l’urbanisme définit ainsi en son article 31 section 3 :

« Dans le respect des disposition de Plan Directeur d’aménagement et d’urbanisme, le plan d’occupation des sols fixe de façon détaillée les droits d’usage des sols et de construction.

A cet effet, le plan d’occupation des sols :

-fixe de façon détaillée pour le ou les secteurs concernés, la forme urbaine, l’organisation, les droits de construction et d’utilisation des sols.

-Définit la quantité minimale et maximale de construction autorisée exprimée en mètre carré de plancher hors d’œuvre ou de mètre cube de volume bâti,les types de construction autorisés et leurs usages,

-Détermine les règles concernant l’aspect extérieur des constructions,

-Délimite l’espace public, les espaces verts, les emplacements réservés aux ouvrages publics et installations d’intérêt général ainsi que les tracés et les caractéristiques des voies de circulation.

-Définit les servitudes,

-Précise les quartiers, rues, monuments et sites à protéger, à rénover et à restaurer,

-localise les terrains agricoles à préserver et à protéger. »

L’accès au grand public des ces plans fait malheureusement défaut, souvent il faut user d’une grande patience avec l’inévitable connaissance pour en connaître le contenu alors que celui-ci (son contenu) est sensé être du domaine public.

Les NTIC permettent toutes les folies en terme de communication, les APC doivent consacrer un chapitre aux différents outils d’urbanisme (PDAU et POS) que leurs administrés peuvent consulter à tout moment, c’est à mon avis un des premiers droits d’un citoyen que de savoir comment se développe et se construit sa cité !là également c’est un autre débat lorsque l’on sait combien d’APC disposent d’un site web !!!

3/Assurez vous de la qualité du terrain (qualité du sous sol ; dur et rocheux, compact, sablonneux, argileux, remblais, …)

4/ Bien voir la typologie du terrain (un terrain accidenté ou trop pentu engendre forcément des surcoûts dont il faut tenir compte…

5/Vérifier qu’il n’est pas en zone inondable ou glissant

6/Bien voir si aucune servitude ne vient grever le terrain (lignes électriques, conduites de gaz, conduites d’eau et assainissements, route, voie ferrée, littoral, réserves naturelles protégées…

7/S’informer sur les contraintes d’urbanisme et de voisinage (mitoyenneté, droit de passage, servitudes de vue notamment)

8/s’enquérir des possibilités de viabilisation et de raccordement (eau, électricité, gaz, assainissement).
.

9/Vérifier ou faites confirmer par un géomètre la surface du terrain.

Faites une petite étude financière pour éventuellement comparer le coût (et surcoûts) de votre projet surtout si vous avez plusieurs sites en compétition.

N’hésitez pas à solliciter l’avis des spécialistes si vous avez le moindre doute sur un des paramètres ci-dessus.
adjmess
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Re: Bien acheter son terrain à batir

Message par LKeriAdou » 27 Juil 2014 11:39

Sur LKeria nous avons cette page http://www.lkeria.com/Conseils-achat-terrain.php qui traite du même sujet
LKeriAdou
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Re: Bien acheter son terrain à batir

Message par kiwikawa » 04 Jan 2015 4:18

En algerie ça c'est de la theorie..sur place allez y a la mairie et trouver une personne qui connait déja c'est quoi pos pdos pecos nemos semos chaque année il ya un nouveau decret qui abroge le przmier et corrige le troisiemme..
Et ensuite une fois le distinguer parmis des centaines de préemploie,,apeler le de venir...s'il a prie son petit déj il aura la force de vous répondre sinon revenez demain le responsable est en réunion dépalceme't..demain il sera la a partir de 8 h..ça se peut 8 comme ça se peut 16h
Fait comme'toit le mo'de fait makane ni etat ni rien,,choisie ton terrain,,creuse 9 troue cerse le beton et pissitou,,
kiwikawa
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