Referentiel des prix immobiliers

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Referentiel des prix immobiliers

Message par adjmess » 19 Juil 2014 0:54

PLAIDOYER POUR UN REFERENTIEL DES PRIX DE L’IMMOBILIER

L’estimation d’un bien immobilier est aujourd’hui un exercice périlleux chez nous alors que sous d’autres contrées un simple clic suffit pour vous donner une idée assez claire des prix au niveau de la zone qui vous intéresse et de la tendance du marché.

Pourtant l’estimation d’un bien est une donnée qui n’intéresse pas seulement les vendeurs et les acheteurs mais d’autres acteurs et non des moindres.

Les agents immobiliers sont concernés car ils sont confrontés quotidiennement à la question à laquelle ils répondent en général, en l’absence de données fiables, par des estimations complaisantes ou évasives sources de dilemnes.

Les banques qui accordent des crédit immobiliers doivent s’assurer que le crédit accordé correspond à la valeur du gage c'est-à-dire le bien acquis avec leur concours.

Les promoteurs immobiliers dans l’étude technico-économique qu’ils sont sensés mener avant le lancement de leur projet doivent connaître le prix et la tendance du marché local des biens similaires existants dans la zone pour s’assurer de la rentabilité de leur projet.

Les services des impôts pour détecter les éventuelles fausses déclarations et évidemment les pouvoirs publics pour les besoins d’élaborer leur politique et stratégie.

Pour établir un référentiel il faut réunir les conditions pour un recueil aussi sincère que possible des données, notamment les prix réellement appliqués sur le marché.

Cette donnée fondamentale ne peut être recueillie pour des raisons que tout le monde connaît, au niveau des notaires (cela aurait été l’idéal) on peut par contre trouver l’information au niveau des agences immobilières et….des sites d’annonces.

Les agences immobilières connaissent le montant réel de la transaction, les sites d’annonces (professionnels) affichent les prix vendeurs et ils sont une source d’information inestimable !

Un rapprochement entre le prix (réel) connu par l’agent et le prix d’annonce nous permet déjà de dégager le « coefficient de marge » pour arriver à un prix qui se rapprochent le plus de celui du marché.

En général le prix d’annonce comprend en plus de la marge de négociation (+/-10%) les frais d’agence (3%). On peut donc considérer que le coefficient de révision des prix d’annonces tourne autour de 13 à 15%.Ces élément correctifs peuvent être introduites en tant que variable dans le système qui sera proposé !

Très souvent les prix d’annonces (moins les marges dites de négociation) sont en corrélation étroite avec les prix pratiqués-On vend comme a vendu le voisin un bien similaire ! C’est simple et c’est la loi du marché exprimé sans artifices.

C’est une méthode empirique mais qui repose sur des données avérées et j’ai peur qu’elle ne soit pour le moment la seule approche statistiquement correcte pour l’objet recherché.

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Une fois l’approche collecte des prix admise, il faut identifier les différents sites résidentiels homogènes pour établir un zoning. Les disparités étant tellement importantes qu’il ne servira pas à grand-chose de calculer les indices par commune par exemple.

Un m² bâti au lotissement st Michel n’a aucun rapport avec celui de Garidi, pourtant ils sont dans la même commune. Le même exemple pourrait être pris pour Alger centre et pratiquement toute les communes constituant la première couronne.

Nous connaissons le prix et les zones donc nous disposons des deux éléments fondamentaux pour l’élaboration de notre référentiel de prix.

Le système de traitement des données à mettre en place doit être suffisamment « intelligent » pour écarter toutes les informations fantaisistes sans pour autant dénaturer ni orienter ces mêmes données.

Dans un premier temps nous nous intéresserons au bâti dans l’ancien pour lequel nous déterminerons le prix du m² bâti et aux terrains constructibles nus.

Une compilation régulière et systématique de ces données nous permettra de disposer, des informations ponctuelles et de connaître les tendances du marché.

Ce système pourrait être perfectionné au fur et à mesure et évoluer vers l’expertise pour prendre en charge les autres éléments constitutifs des prix (age, étage, autres commodités) et aboutir ainsi à une analyse la plus fine possible.

Evidemment ces données n’ont de valeur réelle que si elles sont mises à disposition du plus grand nombre et pouvant donc être consultées à tout moment et en tout lieu sur un simple clic !

NB: cet article a été publié dans EL WATAN immobilier n° 180 semaine du 13 au 19 avril 2010
adjmess
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